2016年1月4日，“让上海更亮，333.54万科翡翠品牌发布暨新品发布会”在黄浦江东岸万科翡翠河畔翡翠汇隆重举行。上海万科管理层与众多媒体朋友和合作伙伴一起参加了此次行业盛会，万科翡翠雅宾利、翡翠江湾、翡翠杜明成为本次大会的耀眼明星。

2015年，翡翠河畔、翡翠公园、翡翠别墅三儿子上海万科“翡翠部”业绩显著，总销售额约108亿元。在上海房地产企业总销量排行榜上，只有一项业绩能跻身前十。凭借玉石部的出色表现，上海万科在2015年实现了创纪录的283亿元的年销售业绩。

2016年初，万科玉石部更新了外观，更新了布局。在新收购的翡翠雅宾利、翡翠河湾、翡翠之都三个星级项目中，以国际顶级住宅理念引领全新的舒适哲学生活方式，为上海带来更加璀璨的翡翠时代。万科集团副总裁、上海万科总经理孙嘉在翡翠品牌发布会上表示，“自2012年上海万科启动“城市配套服务提供商”转型以来，到2015年，已形成由住宅和销售型商业办公室组成的核心业务、由运营型商业办公室组成的业务运营、由教育、医疗、装修、公寓孵化等服务业务组成的三大业务战略板块。翡翠住宅是为了满足上海市场改善的需要而诞生的，2016年将是上海万科翡翠住宅价值得到更深入展示的一年。翡翠产品将在上海黄金十字轴线上布局，以国际化、生活领域、舒适健康作为翡翠的精神契约，打破传统的‘奢侈观’。”

上海万科设计总监任鹏飞介绍，玉石部以人文关怀、极致服务、高端定制、健康舒适为产品理念，致力于打造城市居住综合体，有效利用空间多样性，满足居民的社会需求。在设计细节上，从安心供水、静音降噪、舒适性、空气安全性等方面。巧妙的细节如洁净软水系统、室内外隔音系统、空调系统、RGF空气净化等。旨在确保卓越的生活体验和生活舒适度。

万科翡翠联盟负责人姚表示：“翡翠联盟从高端人群的兴趣和追求出发，以万科高端业主为核心，通过“会员制”的形式，为客户提供“个性化服务和双赢的沟通平台”。2016年在线搭建媒体平台，线下搭建以翡翠联盟核心成员、媒体、跨境、KOL成员为特色的互利资源共享平台。

在上海万科合作伙伴和朋友的共同见证下，——翡翠雅宾利、翡翠杜明和翡翠江湾三个新项目于2016年正式揭幕。上海万科将在静安苏河湾打造名为翡翠雅宾利的国际化居住区；在上海唯一的天然湿地，建造一个类似旧金山湾区生活的翡翠河湾；在上海第一个国际富人区古北打造翡翠之都。除了2015年的翡翠河畔和翡翠公园实力项目，2016年的翡翠系五星将更加耀眼！

翡翠河畔简介：

万科翡翠滨江陆家嘴核心世界级都市生活模板

万科翡翠滨江，位于全球高端地产第一阵营陆家嘴滨江核心地带，是上海滨江最大的30万平米综合体。它集高端居住建筑、集中商业建筑、人文街区、总部办公于一体，致力于国际高净值人群，从而为陆家嘴的高端生活打造新的封面。

翡翠公园介绍：

万科翡翠公园是中国硅谷旁边的一个纯美国社区

万科翡翠园(Vanke Emerald Park)位于浦东中心张江科技园的中心区域，以纽约最伟大的城市成就之一————纽约炮台公园(new york Battery Park)为基础。它是万科里程碑式的杰作，集高端住宅、居住建筑、精品商务、主题公园、街头花园于一体

万科浦西玉是一件光彩的作品，负责2.5公里的人民广场，规划总居住面积50万，雄伟的大都市综合体傲然屹立于市中心。摩天大楼地标最高的城市观景台；俯瞰内环四大绿地之一的公园绿地约4万，为——中兴绿地，超过国际旗舰商务，成为市中心顶级国际社区的典范。

翡翠河湾介绍：

万科翡翠江湾环球湾区生活国际美国人居

万科翡翠江湾坚持新江湾城的门户地位，紧邻70万平方米的大型商业综合体，紧邻五角场商圈，商业设施齐全，购物消费方便；距离10号线三门路站仅713米，交通便利；此外，拥有优质的全学校教育资源，紧邻新江湾湿地公园，引进自然水系，努力打造何琳生态园国际高端生活区。

翡翠名称介绍：

万科翡翠杜明古北名人住宅区国际生活中心

万科翡翠谷北位于上海首个大型高标准国际居住区，紧邻LV大厦、谷北家乐福、黄金城路等繁华商业区，靠近上海19个领事馆，万科翡翠雅宾利最新动态54%的欧洲园林覆盖；坐拥40万平方米的虹桥高尔夫绿地，领略一线市中心高尔夫的壮丽景观；54%的绿化率，打造5000左右的中心绿地，将世界奢华的服装与顶尖科技的新作融合，与古北共享传奇。

万科入股上海中兴地块 权益

(原标题：万科入股上海中兴大厦57亿元花钱)

荣信的资本运营会去另一个城市。

12月3日，万科在新项目信息吹风会上透露，公司10月新增17个项目。上海中兴五期工程位于上海市静安区中兴路南侧和常宝路西侧，净用地面积约3.1万平方米，建筑面积约11万平方米。

从剧情基本信息来看，这是荣信今年8月拿下的110亿中兴路剧情(简称中兴剧情)。

万科宣布将支付约1亿元的地价，收购中兴通讯49%的股份。换句话说，荣信将支付约57亿元的地价。同时，《21世纪经济报道》记者从上海万科内部人士处获悉，中兴通讯将被万科整合。然而，这一消息并没有得到双方的正式确认。

上海中兴地块、南京仙林湖地块、郑州高新区地块是荣信今年下半年以来首次收购或披露的三大项目。目前，上海中兴地块已落户，万科作为战略合作伙伴引进；南京仙林湖地价创下地区最高纪录，其走势一直受到业界关注。目前南京和郑州地块还没有引进合伙人。

在这一轮以信贷紧缩为名的调控中，融信的项目资本运作颇具代表性。或许，从万科入股上海中兴地块，荣信的资本手法已经揭开面纱。

金融信托与资本运营

一般来说，合伙人对商业规则的理解是合作的前提和基础。万科和标签激进的福建地产企业走到了一起。在接受记者采访的很多业内人士看来，在调控全面深化之前，万科在高价场所入股并不是良性操作。此前万科声称没有拿任何高价土地，因为上海万科在上海的土地储备接近赤字。此前，通过股权收购获得的项目已经发展到销售阶段。最近的天空城是去年下半年收购的申通地块；另一方面，中兴的土地成本在10万元/平方米左右，很可能会限制利润率。另外，离项目不远的是万科2015年收购的雅宾利花园，现已更名为万科翡翠雅宾利花园。该项目收购成本为5.48万元/m2，目前售价在9万元/m2以上。溢价空间接近90%。

由于内部流程和风险控制的影响，上海大型住宅企业面临土地短缺。比如万科为了保住在上海的地位，张开双臂与其他房企合作。据上述知情人士透露，在拿到中兴地块后的第二周，荣信与万科签订了合作协议，荣信也迅速支付了地价。

《21世纪经济报道》记者从一个中兴地块建筑方案设计中看到，地块规划格式是针对顶级豪宅酒店的，所有策略都指向高售价。其中豪宅是中国金茂、瑞安集团开发的顶级豪宅，公寓、酒店标有海德公园一号、伦敦ONE、上海四季会议等。

虽然不确定该方案的设计是否最终确定，但中兴地块酒店命名的公寓成本计算为4.5亿元(包括建设成本和产权费)，按照30%的费率，将产生1.5亿元的利润。而且这个地块需要100%自持的商业地产。

因此，有业内人士指出，如果该项目由万科运营，由荣信合并，合并项目产生的利润将在一定程度上促进荣信的资产规模和负债率。这就是荣信寻找合作伙伴的原因，这种趋势已经在荣信日报得到了体现。

比如上海中兴的土地110亿，南京仙林湖的土地接近25亿。郑州高新区总价不确定。可以肯定的是，下半年荣信的资产至少会增加135亿元。根据荣信2016年的年中报告，荣信的资产规模中有很多合并项目。

这也直接导致负债率上升，荣信招股说明书中的高负债率也说明了这一点。截至上半年6月30日，荣信现金及现金等价物为人民币亿元，签约销售额仅为人民币亿元。而限制现金只有5亿多。可见荣信在短时间内扩大了资产负债规模。今年上半年，荣信发行了25亿股公司债券，约85亿股私人公司债券。此时，虽然负债率已经降至90%，不包括万科应付的50多亿，但荣信的征地款已经接近200亿。

住房企业非标准融资加速

断水了，在荣鑫的资助手法面前，资金缺口发生了很大的变化。2015年末，融信投资性资产为零，上半年飙升至1亿元人民币，占非流动资产近一半。这表明，扩大资产规模和降低负债率是财务报表的主要教训。

据上述知情人士透露，荣信的资本运作将对后续融资产生很大影响。从荣信最近发行的一笔美元债可以看出，发行债券的规模只有1.75亿美元，利率为6.95%。投资者可以要求两年后等价赎回融信。与上半年私人公司债券利率均在7%以上相比，荣信的美元债券利率并不是最高的。同时，荣信今年开始筹建保险合资公司，希望通过财务手段减轻财务压力。

某房地产企业财务人士指出，随着国内信贷收紧，发行债券、信托等渠道关闭，房地产企业融资更倾向于非标准融资。这种趋势明年会非常明显。

根据通策咨询关于住房融资的研究报告，11月份，40家典型上市房企融资额折合人民币亿元，信贷融资额仍占房企融资总额的%。虽然融资额比10月份的1亿元增加了%，但融资总额仍低于6-9月份。

酷派投资相关人士指出，今年下半年以来，房企非标融资开始扩大，明年规模将会加快。他透露，今年第三季度，快牌投资在上海的份额已经超过了诺亚财富。其中，房企融资比例有所提高。

《21世纪经济报道》记者通过各种验证了解到，恒大今年的非标融资规模已经超过200亿。在市场上，像恒大，

同策咨询上述报告也显示，从房企发布的融资计划来看，多家房企发布了公司债、中期票据、短期融资券三种方式，总额共计1043亿元人民币的市场化债权融资的预案。同策咨询研究部总监张宏伟指出，市场化融资方式有利于优化融资结构、降低融资成本，预计2017年房企融资的主要方式仍以市场化直接融资方式为主。

（来源：21世纪经济报道）

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