2019年以来，房地产企业计划发行海外债券已达104只，计划发行规模达2646亿元。

越来越多的房企选择通过海外融资渠道解决自身的流动性问题和财务压力。此前，金茂和泰和两家房地产企业在海外发行美元债券，备受关注，泰和债券利率高达15%，震惊业界。住房融资饥饿一时难以解决。

另一求东方海外最新楼盘动态方面，美元债务和房地产信托融资的监管收缩信号频繁，一级市场再融资涉及的房地产项目始终处于暂停阶段，加剧了当前房企的融资矛盾。

一方面，融资渠道日益狭窄；另一方面，债务规模和资本压力不断上升。住房企业似乎很难玩杠杆融资的游戏来刺激发展。

海外融资作为主流渠道？

高息借款解决房企资金干渴

房企正在用数据解释什么是资金饥渴。

7月上旬，房地产企业出海融资计划呈现井喷态势。据中原地产研究中心统计，7月份以来，已有20多家房地产企业发布了多项海外融资计划，涉及金额总计170亿美元，约合1170亿元人民币。

据通策研究院提供的统计，2019年上半年，40家典型房企完成融资近4200亿元。其中，今年6月，40家典型房企完成融资，融资总额达10亿元人民币。

从融资渠道来看，海外发债成为今年的“主旋律”。据统计，2019年以来，房地产企业计划发行海外债券已达104只，计划发行规模高达2646亿元。

自7月份以来，海外发行的美元债券数量明显增加。据民生证券统计，截至7月初，中资美元房地产债券存量总计1627亿美元。从股票规模来看，恒大、碧桂园、凯撒、融创、绿地、万科等知名房地产企业的美元债存量处于前列。总体而言，大中型房企是房地产美元债券的主要发行者。虽然海外实体的评级较低，但国内房地产行业的资质往往相对较强。

值得注意的是，高利率借贷已经成为这波债券发行的主流特征。7月12日，泰和集团宣布旗下全资子公司计划完成4亿美元海外债券，并在新加坡证券交易所上市。债券期限为3年，债券票面利率为每年15%，每半年支付一次。

除了泰和集团，天宇地产、洪洋地产、新湖宝、阳光城、中南建设等多家房地产企业近期也发行了新的高利率美元债券。据统计，截至7月初，优惠券率超过10%的有69张。

分析师认为，房地产企业的海外借款相对于之前的美元融资成本有所增加，分化也非常明显，从不到6%到10%以上不等，其中大型房地产企业的融资成本优势明显。

住房再融资项目趋于停滞

与住房相关的业务可能会被剥离

在业内人士看来，海外融资的热度正在上升，这其实是房企在收紧国内融资的背景下不得已而为之的做法。

据了解，许多上市房地产企业的固定收益项目仍处于停滞状态，而其他上市公司的融资项目如果涉及房地产业务，将受到严格监管和反复询问。

据统计，今年以来，已有约18家上市房地产企业发布了增收计划(部分企业对增收计划进行了修改)，但新华联只有一家获得证监会批准，而中州控股和新城控股的增收计划早在2016年就已被证监会接受，近期的进展也只是获得了发审委的批准，目前尚未获得批准。

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很多山地公司在推进再融资项目时，监管部门会询问发行人公司及其子公司是否有房地产业务，未来是否有开发销售房地产的计划，固定收益项目是否符合国家对房地产调控的监管政策。

在业内人士看来，加强对住房再融资相关业务的审查，主要目的是防止一级市场筹集的资金流入房地产市场，进而影响房地产调控的整体效果。

投资银行家指出，目前监管部门对再融资项目的住房相关业务几乎是零容忍。如果他们想促进再融资项目，公司可能需要证明涉及住房的项目的财产相对较少，或者剥离相关的房地产业务。

今年3月，深圳康佳计划增发30亿元，主要用于补充营运资金。由于申康佳的子公司涉及房地产业务，主管要求详细说明。申康佳指出，6月份，公司已经转让了相关房企的控股权，股权转让后只剩下49%的股份。但是目前深圳康佳的固定收益项目并没有实质性的进展。

无独有偶，哈尔滨工业智能也在今年6月份转让了两家房企的控股权，随后发布了一个规模7.82亿的固定收益项目，主要用于工业机器人智能设备制造和人工智能技术研发及产业化项目。上述固定收益项目仍在持续进行中。

多渠道融资“紧缩诅咒”出台

然而，除了严格审查再融资外，住房企业面临的融资渠道狭窄的情况也越来越严重。

7月12日，国家发改委发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求》通知，为房地产企业海外借款热潮降温。上述通知对房地产企业申请发行外债备案登记提出了四点要求。

一是房地产企业发行的外债只能用于替代下一年度到期的中长期境外债务。

第二，房地产企业在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详细信息，包括债务规模、期限情况、备案登记情况等，并提交《企业发行外债真实性承诺函》。

第三，房地产企业发行外债要加强信息披露，在募集说明书等文件中需明确资金用途等情况。

第四，房地产企业应制定发行外债总体计划，统筹考虑汇率、利率、币种及企业资产负债结构等因素，稳妥选择融资工具，灵活运用货币互换、利率互换、远期外汇买卖、期权、掉期等金融产品，合理持有外汇头寸，保持境内母公司外债与境外分支机构外债、人民币外债与外币外债、短期外债与中长期外债、内债与外债合理比例，有效防控外债风险。

业内人士认为，海外发债的用途的限制实际上对房企的限制较大。原本不少资金吃紧的中小房企，债务压力大、流动性紧张，在面对国内融资渠道难以打通的情况下，向境外投资者举债融资，似乎可以通过“远水来解救近渴”。但是在这份发改委通知下发后，这条渠道也难以成行。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，政策明确了外资的用途，即只能置换未来一年内到期的中长期境外债务，这个规定是具有很强的管控效力的，这也就意味着发行海外债偿还国内债、发行海外债用于流动性资金补给、发行海外债用于拿地，这三种融资用途已经被限制了。类似管控很大程度上会对近期部分房企的海外融资形成利空影响。

而除了海外发债这个渠道之外，其他国内融资渠道也出现了不同程度的紧缩。据民生证券研究员李峰分析，今年二季以来，各个渠道地产融资均出现不同程度收紧，其中在境内债券融资方面，住建部点名部分拿地过于激进的房企，后续该类房企债券、ABS融资或遭到收紧或暂停。

而在银行贷款方面，有消息称，部分银行收到窗口指导，要求控制地产业务规模。此外，非标融资方面，已有媒体报道称，近期多家信托收到窗口指导，传统的432通道类业务、违规前融业务均不得再做，下半年非标融资或进一步收紧。而引起争议的房地产类信托项目的暂停消息发酵后，光大、国投泰康两家信托机构先后指出，目前正在对房地产类项目募资进行余额管控，优化结构。

　　房地产企业融资几乎面临着内外交困的局面。

中小房企生存压力加大

房企融资的困难，不仅意味着未来难以借助加杠杆方式来扩张拿地，也可能对目前房企的经营带来巨大的影响，房企债务压力短期可能会进一步放大。

越来越多的信号，似乎暗示着房地产过去借钱扩张、大举融资的模式正在成为历史。据华南某地产商负责人表示，过去高杠杆融资时代，最高时期自由资金比例仅占一成，但现在很难去复制过去这样快速扩张的方式，这也造成了公司在很多城市的项目出现了停摆、甚至撤出。

6月份，银保监会主席郭树清在一次公开谈话中表示，房产企业融资过度，挤占了信贷资源，导致资金使用效率进一步加强，也助长了房地产投机行为。房子是用来住不是用来炒的，历史证明，凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区，最终都要付出沉重代价。

房企不惜花上高成本代价进行大额融资的背后，可能也意味着企业本身的债务承压较大。

以泰禾集团为例，从2019年开始，公司已经频频传出资金链危机的消息，并通过不断甩卖项目进行自救，5月17日，泰禾集团宣布将向世茂集团出让广州、佛山、昆山等项目股权，总价为亿元。

据最新年报数据显示，截至去年底，泰禾集团货币资金亿元，但负债总额达到亿元。此外，泰禾集团有19家子公司的资产负债率高于80%，资产负债率超过100%的子公司占40%。

而大型房企的压力也不容小视。在恒大地产集团近期通过的110亿元公司债券发行中，公司提出该期债券募集资金拟用于偿还到期或回售公司债券、支付公司债券利息，其中包括15恒大04的亿元、16恒地01的亿元利息支付，合计拟支付规模亿元。

恒大研究院数据显示，截至2018年底，房企各主要渠道有息负债余额为20.3万亿，预计将在2019~2021年集中到期，其中2019年到期规模高达6.8万亿。在债务密集到期、销售下滑、其他渠道受阻背景下，房企大多只能借新还旧，融资规模的上升实质是到期债务规模的大幅增加。

为了解决资金压力，越来越多的房企还选择“断臂求生”。今年以来，包括华侨城、阳光100、上置集团、粤泰股份等在内的多家房企均选择出售项目股权。

“融资收紧后，企业的压力会越来越大，连万科这样的公司都说要活下去，何况市场上的中小公司。”上述房企负责人表示。

（文章来源：中国基金报）

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