正文|善说

一个城市每经历一个新的历史阶段，都是一个迎接城市蝶变的机会。如今，世界正在经历一场百年不遇的巨变。在这一变化中，青岛也顺势而为，今年重新确立了符合城市历史发展轨迹、与城市发展阶段相匹配、深入融入世界发展大趋势的新定位。

青岛是青春之岛，是创业之城，是城市中的独角兽。

这个职位的诞生影响着城市的方方面面，从政策措施到产业布局，到城市总体规划乃至目标蓝图。作为一个“独角兽”城市，青岛的成长必须符合“独角兽”的特征，其各项产业的发展必须遵循这个“独角兽”的规律，这是产业成长的必然轨迹，也是我们探索产业可能性的重要依据。

房地产作为国民经济的支柱产业，一直与城市的发展休戚相关。所以，在这个有着全新定位“独角兽”的城市，购房者在踏入这个楼市汪洋大海的时候，需要仔细筛选和准确判断那些真正站在城市发展风口浪尖的房地产产品。

所以，青岛购房者如何从“独角兽”城市的特点出发，找到更好的符合这个城市成长特点的产品呢？

伴随着“独角兽”的产业升级浪潮

“独角兽”这个词最初更多的是用在企业层面。最初是指各个行业中最有潜力的公司，也是一个地区未来经济发展的生力军。无论是企业还是城市，“独角兽”都会成为其领域的强者，是支柱性的存在。

青岛作为城市中的“独角兽”，也将承担带动区域经济发展的重任。目前，青岛已经开始了建设长江以北国家深度开放新的重要战略支点的实践探索，走上了开放发展的新征程。青岛积极推进新旧动能转换，发动“高端制造业”攻势，在传统制造业转型中取得显著成效。而且还需要继续推动现代服务业发展，进一步实现传统制造业转型升级，带动城市产业结构调整。

对于购房者来说，我们需要看到青岛房地产市场趋势的指导意义。显然，在全市产业升级的浪潮中，以金融、商业服务、智能技术等产业为代表的现代服务业必将崛起，成为青岛新的经济增长极。与历史悠久但趋于饱和的青岛旅游业相比，金融、商业服务等行业将在短时间内出现更明显的快速增长。

因此，对于青岛房地产投资而言，相对于很多以海景山旅游功能为主的项目，位于主城且更注重生活设施和通勤效率的项目面临着更为清晰的市场缺口和商业潜力。

而且由于传统旅游思维的影响，青岛大量LOFT或SOHO产品分布在沿海，产品密度高，同质化竞争激烈；而主城的LOFT或SOHO项目，由于土地资源缺乏，土地获取困难，整体成交量较小，尤其是位于核心CBD附近的产品，如崂山区的金家岭、市北区的新都新、市南区的港路等，处于严重的市场空白期。所以总体来说，相对于很多海景LOFT或者SOHO，主城的产品不仅潜在含金量更高，而且因为竞争产品少，所以溢价空间更高。

高端人才的引进带来高端生活需求

随着产业转型升级，大量资源作为回应被引进，其中人才不得不提。与上海、深圳等青岛一系列目标城市相比，青岛以金融为代表的一系列现代服务业无疑还处于较低的发展水平。青岛要想赶上这些城市，就必须大力发展金融等产业，积极引进外资

搭建这个平台，是为企业高管和高端人才提供合适、优越的生存环境和条件的核心环节。比起遍地开花的普通商住产品，他们更喜欢服务更好、相对高端的LOFT或SOHO产品。这些产品不仅要有良好的区位优势、便捷的通勤、完备的商业和医疗设施，还要对住宅内部服务有更高的要求。

从房地产投资的角度来说，这个背景为青岛投资高端LOFT或者SOHO产品提供了很好的空间。这类高端产品不仅有充分的挖掘市场需求的潜力，而且根据其对应租户的生活习惯，有较好的居住和签约习惯，经常在工作城市签订长期租赁合同。对于购房者来说，把房子租给这样的房客是两全其美的。

生态带来卓越的成长

山东省委常委、青岛市委书记王清宪曾说，青岛要打造科技创新生态，实现人才、资本、科技、孵化的耦合。

这是青岛作为“独角兽”城市发展理念的全新升级。生态是一种自我成长的发展模式，它不仅可以帮助青岛充分调动各领域、各行业的资源，带动青岛的城市发展，还可以不断再生新的发展模式，探索新的发展可能性，自我修复，自我调整，自我再生，从而为青岛提供持续的活力和动力。

这意味着青岛未来将进入“加速”发展模式，城市将正式步入发展快车道。所以一个优秀的居者有其屋项目，必须具备优秀的成长能力，才能跟上城市发展的步伐，在城市发展的任何阶段，始终站在城市发展的最前沿。

这就需要项目的生态框架。目前，很多LOFT和SOHO项目都是为建设而建，高层建筑单独崛起，其价值只能在项目内方圆之间有限。这对整个项目的成长是不利的。这样的产品即使能成为目前同类产品中的佼佼者，随着时间的推移和城市发展的不断演进，也会因为其价值而被时代淘汰。

一个项目如果有一个良好的生态建设理念，或者能够充分融入周围健康的生态环境，就会在生态上不断完善和升级，随着时代和城市的变化，挖掘出更多的价值点和市场空间，这样的项目才会有持久而蓬勃的生命力。

符合三大“独角兽”特点，福山之后新板块崛起

综上所述，在“独角兽”城市青岛，要让投资型购房者有更好的竞争力和发展潜力，基本需要满足三个条件：——位于主城核心区，项目定位高端，产品生态良好。

其实目前这样的项目并不多，福山后面的海洋时代中心项目可能会成为这类居者有其屋产品的代表项目之一。

首先，从位置上看，福山后面的海洋时代中心无疑是青岛目前主城LOFT和SOHO产品的代表。福山之后，基本是青岛CBD——，南边南岗路，崂山金嘉岭的几何中心。本地区的住宅价格一直“坐以待毙”，区域房价肉眼可见在上涨。但是LOFT和SOHO这一领域的产品在市场环境中却是凤毛麟角，凤毛麟角

其次，从项目定位来看，作为青岛主城区的高端公寓，海洋时代中心项目在交通、商业设施等维度的竞争力也是非常值得整体认可的。其相邻的劲松四号地铁站属于青岛地铁四号线。作为青岛地铁二期，该线目前正有序推进，预计今年年底通车；项目周边有大润发、嘉适客、拇指广场、CP莲花等30万个商业区。这些都是国内国际一线城市需求量极高的主城公寓的特点。

最后，特别值得注意的是，海洋时代中心采用国际先进的TOD开发模式，将整个项目变成集高端住宅、街区商业、MALL、商务办公等为一体的复合型城市功能中心。

这种TOD发展理念可以使其形成一个生产、商业、多维产业并存融合的生态闭环，这个“中心”中的每一个环节都可以相互联系、相互支撑，从而促进整个生态的持续增长。这种模式使得这款公寓产品的升水率更有保障。

投资“独角兽”城市是一种勇气和远见，但也考验着购房者的判断力和眼光。目前海洋时代中心正在销售44-55平LOFT产品，SOHO产品也将在近期推出。完美契合了独角兽青岛的生机、活力和无限潜力。海洋时代中心的到来，可能是在这个独角兽之城投资买房的最佳时机。

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